Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Nedir?

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası, apartman veya site gibi çok konutlu yapılarda tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açık olan alanların, yangın, su baskını, hırsızlık, doğal afetler gibi çeşitli risklere karşı güvence altına alındığı bir sigorta türüdür.

Bu sigorta; asansör, merdiven, otopark, çatı, sosyal tesisler, çocuk oyun alanları, peyzaj alanları, tesisat sistemleri gibi özel mülkiyete ait olmayan alanlarda oluşabilecek maddi zararları karşılamayı amaçlar. Genellikle site yönetimi tarafından topluca yaptırılır ve tüm kat maliklerinin ortak menfaatlerini korur.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Ortak Alan Sayılan Başlıca Bölümler:

Ortak Alan	Açıklama
Asansörler	Tüm bloklardaki insan veya yük asansörleri.
Merdivenler ve Merdiven Boşlukları	Yangın merdivenleri dâhil tüm katlar arası geçiş alanları.
Koridorlar ve Sahanlıklar	Kat girişleri, geçiş koridorları.
Çatılar	Ortak kullanımda olan çatı katı veya teraslar.
Bahçe ve Peyzaj Alanları	Yeşil alanlar, süs havuzları, çimlendirme ve çevre düzenlemesi.
Otoparklar	Açık ve kapalı otoparklar (bireysel tapulu olmayanlar).
Spor Alanları	Basketbol sahası, tenis kortu, yürüyüş parkuru, fitness alanı vb.
Çocuk Oyun Alanları	Salıncak, kaydırak, kum havuzu gibi oyun üniteleri içeren alanlar.
Yüzme Havuzları ve Süs Havuzları	Ortak kullanım amacıyla inşa edilen havuzlar.
Güvenlik Kulübesi / Kamera Sistemleri	Site güvenliği için kullanılan tüm elektronik ve fiziksel sistemler.
Jeneratör ve Su Depoları	Ortak enerji veya su ihtiyacını karşılayan sistemler.
Yangın Merdivenleri ve Yangın Söndürme Sistemleri	Ortak güvenlik ekipmanları.
Elektrik Panoları, Su Tesisatları, Pis Su Tesisatı	Ortak altyapı sistemleri (daire içi değil, bina geneli).
Toplantı Salonları / Sosyal Tesisler	Yönetim ofisi, misafir salonları, etkinlik alanları.
Kazan Dairesi / Isı Merkezi	Merkezi ısıtma sistemine sahip yapılarda.
Depo ve Sığınaklar	Bina altında veya çevresinde bulunan, ortak kullanıma tahsisli alanlar.
Çöp Toplama Alanları	Konteyner, çöp odası veya toplama alanları.
Teras ve Açık Oturma Alanları	Bahçeye veya çatıya açılan ortak dinlenme alanları.

Önemli Notlar:

• Bazı alanlar, tapulu özel mülkiyet olarak bir daireye veya kullanıcıya tahsis edilmişse ortak alan sayılmaz ve poliçe kapsamında değerlendirilmez.
• Ortak alanların poliçede eksiksiz beyan edilmesi, hasar anında eksik sigorta uygulanmaması açısından kritiktir.
• Yönetim planında belirtilen özel alanlar (örneğin; sadece blok sakinlerine ait havuz) poliçeye özel şartlarla dâhil edilebilir.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Neleri Kapsar

Ana ve Ek Teminatlar

• Yangın: Ortak alanlarda çıkabilecek yangın sonucu oluşan maddi zararları karşılar.
• Yıldırım: Yıldırım düşmesi nedeniyle ortak alanlarda meydana gelen fiziksel zararları öder.
• İnfilak (Patlama): Doğalgaz ya da buhar kazanı gibi sistemlerin patlaması sonucu ortak alanlarda oluşabilecek hasarları öder.
• Duman: Yangın sonucu oluşan dumanın ortak alanlardaki eşyalara ve yapı malzemelerine verdiği zararları karşılar.
• Deprem: Bina ortak alanlarında deprem nedeniyle oluşan yapısal hasarları karşılar.
• Enkaz Kaldırma Masrafları: Ortak alanlarda yangın ya da deprem gibi bir olay sonrası oluşan enkazın temizlenmesi için gereken maliyetleri karşılar.
• Hırsızlık: Ortak alanlarda bulunan ekipmanların (kamera, jeneratör, mobilya vb.) çalınması sonucu oluşan zararları öder.
• Sel ve Su baskını: Şiddetli yağış, su taşkını gibi nedenlerle ortak alanlarda oluşan zararları öder.
• Grev, Lokavt, Kargaşalık, Halk Hareketleri, Kötü Niyetli Hareketler ve Terör:Sosyal, toplumsal veya politik olaylar sırasında ortak alanlara ve içerisindeki varlıklarınıza gelen zararları öder.
• Dolu, Fırtına ve Kar Ağırlığı: Dolu yağışı, şiddetli rüzgâr, tipi veya kar birikmesi sonucu çatılar, tesisatlar ve ortak alan içerisindeki varlıklarınıza gelen zararları öder.
• Kara – Hava – Deniz Taşıtları Çarpması:Kara, hava veya deniz taşıtlarının binanıza çarpması sonucu binanıza ve içindeki sahip olduğunuz kıymetlere vereceği zararları poliçenize ekletmiş olmanız şartıyla belirtilen bedele kadar öder.
• Yer Kayması: Toprak kayması nedeniyle ortak alanlarda meydana gelen yapısal zararları ve içerisindeki varlıklarınızı öder.
• Dahili Su Hasarları: Ortak kullanım su tesisatlarında meydana gelen patlama, sızıntı veya kaçaklar sonucu oluşan hasarları öder.
• Cam Kırılması: Ortak alanlardaki sabit camların kırılması sonucu oluşan zararları öder.
• Yangın Mali Mesuliyet (Komşuluk – Kiracı): Yangın Mali Mesuliyet Teminatı, apartman ya da sitenizde çıkabilecek bir yangının komşu binalara veya üçüncü kişilere vereceği zararlar karşısında yönetimin mali sorumluluğunu teminat altına alan sigorta kapsamıdır.

Yani yangın sizin binanızda çıkıyor, ama zarar gören başka bir bina ya da başka bir kişi olduğunda, bu teminat devreye girer.

• Şahıs Mali Sorumluluk: Site sakinleri, misafirler veya çalışanların ortak alanlarda uğrayacağı kazalardan doğan tazminat sorumluluğunu öder.
• İşveren Mali Mesuliyet:Bina yönetiminin istihdam ettiği çalışanların,(temizlik görevlisi, bahçıvan, güvenlik personeli gibi) iş sırasında yaşayacağı her türlü iş kazası sonucu aşağıdaki durumlar karşılanır.
• Mahkeme tarafından hükmedilecek tazminatları
• Tedavi giderlerini
• Avukatlık ve dava masraflarını
• Asansör Kazanları Sorumluluğu: Asansörde yaşanabilecek kazalarda site yönetiminin hukuki sorumluluğunu karşılar.
• Elektronik Cihaz Sigortası: Ortak kullanımda olan kamera sistemleri, turnike, bariyer, jeneratör gibi cihazların arızalanması sonucu oluşan zararları öder.
• Makine Kırılması Teminatı: Ortak kullanımda olan hidrofor, jeneratör, kalorifer kazanı gibi mekanik sistemlerin ani arızalanmalarını karşılar.
• Emniyet-i Suistimal:Bina veya site yönetiminde görevli kişilerin; kasten yaptığı maddi zararlar, kasa ve banka işlemlerinde hileli hareketler, aidat ve diğer ödemelerin zimmete geçirilmesi, fatura, belge veya ödeme kaydı üzerinde tahrifat yapılması gibi kötü niyetli eylemler sonucu oluşan maddi zararları karşılar.
• Sosyal Tesis Sorumluluğu: Havuz, spor salonu gibi ortak sosyal alanlarda oluşabilecek kazalar nedeniyle doğabilecek hukuki sorumlulukları karşılar.
• Kira Kaybı/Kullanım Kaybı: Ortak sosyal tesislerin geçici olarak kullanılamaması durumunda yaşanan gelir kayıplarını öder.
• İzolasyon Eksikliği Nedeniyle Su Hasarı: Ortak alanlardaki yetersiz izolasyondan kaynaklanan su sızıntılarının verdiği zararları öder.
• Yangın Sonrası Taşınma ve Geçici İkamet: Ortak alanın yangın ve deprem gibi olaylardan dolayı tamamen kullanılamaz hale gelmesi durumunda ortaya çıkabilecek geçici çözümlerin maliyetlerini karşılar.
• Hukuksal Koruma:Site veya apartman yönetiminin karşılaştığı dava, icra ve hukuki işlemlerle ilgili olarak ortaya çıkan; avukatlık ücretleri, dava ve mahkeme masrafları, icra takibi giderleri, uzlaşma ve bilirkişi ücretleri gibi maliyetleri karşılar.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Yaptırırken Nelere Dikkat Etmeliyim

Günümüzde çok katlı konut projeleri, siteler ve rezidanslar yaşam alanlarımızın büyük kısmını oluşturuyor. Bu yaşam alanlarında konfor kadar güvenlik ve maddi risklerin yönetimi de hayati önem taşıyor. Bu noktada “Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası”, yönetimlerin en kritik sorumlulukları arasında yer alıyor. Ancak bu sigortayı alırken birçok yöneticinin veya profesyonel yönetim firmasının gözden kaçırdığı bazı detaylar var.

Peki, site ve apartman ortak alan sigortası yaptırırken nelere dikkat edilmelidir? Gelin birlikte inceleyelim.

1. Sigorta Kapsamının Belirlenmesi

• Yangın, yıldırım, infilak, dahili su, duman, fırtına, deprem, sel-su baskını, hırsızlık, cam kırılması, elektrik hasarları, makine kırılması, asansör sorumluluğu, üçüncü şahıs mali sorumluluk, asansör, jeneratör, hidrofor, güvenlik sistemleri, merkezi ısıtma ekipmanları gibi teminatlar incelenerek ihtiyaçlar belirlenmelidir.

2. Doğru Sigorta Bedelini Belirleyin

Sigorta bedelinin eksik ya da fazla belirlenmesi ciddi sonuçlar doğurabilir.

• Eksik sigorta durumunda hasar anında sigorta şirketi tam ödeme yapmaz.
• Aşırı değerleme ise gereksiz prim ödemesine yol açar.

Bina ortak alanlarının yeniden inşa maliyetine göre doğru bedel belirlenmeli ve her yıl enflasyon oranında güncellenmelidir.

3. Ekipmanların Durumu ve Bakım Belgeleri

Ortak alanlarda bulunan asansör, hidrofor, jeneratör, yangın pompaları ve kamera sistemleri gibi ekipmanların sigortalanabilmesi için;

• Periyodik bakım belgeleri
• Teknik servis raporları
• Uygunluk belgeleri

gibi evrakların hazır olması gerekir. Bu belgelerin eksikliği, hasar ödeme sürecini riske sokar.

4. Sorumluluk Teminatlarını Unutmayın

Site içinde üçüncü şahısların (ziyaretçiler, kargo çalışanları, komşular vb.) maruz kalabileceği kazalara karşı “3. şahıs mali mesuliyet teminatı” mutlaka poliçeye eklenmelidir.

Ayrıca “asansör sorumluluk teminatı”, asansörde yaşanabilecek can ve mal kayıpları için kritik önem taşır. Bu teminatlar yoksa, bina yönetimi hukuki ve maddi olarak büyük bir sorumlulukla karşı karşıya kalabilir.

5. Site Yönetimi Belgeleri Hazır Olsun

Poliçe oluşturulmadan önce aşağıdaki belgelerin eksiksiz hazırlanması gerekir:

• Ortak alan listesi ve kullanım krokisi
• Teknik cihaz listesi
• Bina yaş bilgisi ve yapı tarzı

Bu belgeler sayesinde sigorta şirketi riski doğru analiz edebilir ve teklif hazırlığı da hızlı tamamlanır.

6. Poliçe Süresi ve Yenileme Takibi

Poliçenin süresi dolduğunda otomatik olarak yenilenmediği sürece herhangi bir riskte teminat dışı kalınabilir. Bu nedenle:

• Poliçe bitiş tarihinden en az 15 gün önce yeni teklif alınmalıdır.
• Aynı zamanda her yıl poliçe şartları ve teminat limitleri güncellenmelidir.

7. İstisnaları ve Teminat Dışı Kalan Durumları İyi İnceleyin

Poliçenizi imzalamadan önce mutlaka “istisnalar” bölümünü dikkatle okuyun.

• Bakım eksikliklerinden doğan arızalar
• Malzeme yorgunluğu
• Giderilmemiş ihmal kaynaklı sorunlar

teminat dışındadır. Bunları önceden bilmek, olası hayal kırıklıklarının önüne geçer.

8. Site Yönetimi ve Kat Malikleri Bilgilendirme

• Poliçe kapsamı ve sorumluluk alanları tüm kat maliklerine açıkça iletilmelidir.

9. Profesyonel Sigorta Danışmanlığı Alın

Site ve apartman ortak alan sigortası, sıradan konut sigortasından çok daha karmaşık ve detaylıdır. Bu nedenle:

• Profesyonel bir sigorta acentesinden destek almak
• Tüm alternatifleri kıyaslayarak en uygun poliçeyi seçmek

gerek fiyat avantajı gerekse doğru teminat yapısı açısından önemlidir.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Ödenmeyen (Teminat Dışı) Durumlar

1. Periyodik Bakım Eksiklikleri ve İhmaller

Sigorta şirketleri, kullanıcı ihmali veya ihmal edilmiş bakımlar sonucu oluşan hasarları ödemekle yükümlü değildir.

Örnek Durumlar:

• Bakımı yapılmamış asansörde yaşanan bir kazanın ardından tazminat ödenmemesi
• Jeneratörün yıllık kontrollerinin yapılmaması nedeniyle çıkan arızada teminat dışı kalma
• Yangın söndürme sisteminin çalışmaması ve hasarın artması

Tavsiye: Tüm cihazların bakım kayıtları ve faturaları düzenli olarak arşivlenmelidir.

2. Yetersiz veya Ruhsatsız Yangın Tesisatı

Binada yangın tesisatı yoksa veya belediye yönetmeliklerine uygun değilse, yangın sonrası oluşan zararlarda sigorta şirketi tazminat ödemeyi reddedebilir.

Uygunsuzluk Örnekleri:

• Sprinkler sistemi olmayan sosyal tesislerde çıkan yangın
• Acil çıkış kapılarının yönetmeliğe uygun konumlandırılmaması

3. Kasıtlı (Kasti) Zararlar ve Sabotaj

Site çalışanlarının, yöneticilerin veya bina sakinlerinin bilerek verdiği zararlar hiçbir koşulda teminat altına alınmaz.

Örnekler:

• Yönetici odasındaki cihazlara kasti müdahale ile zarar verilmesi
• Bina sakini tarafından ortak alan camlarının kırılması
• Bilerek yangın çıkartılması

Kasti zararlar, cezai ve hukuki sorumlulukları da beraberinde getirir.

4. Kaçak Yapılar ve Ruhsatsız Eklemeler

Belediyeden izin alınmadan inşa edilen veya ortak alanlara sonradan eklenen yapıların zarar görmesi hâlinde sigorta poliçesi devreye girmez.

Örnek:

• Bahçeye izinsiz inşa edilen depo binasının çökmesi
• Ortak alana ruhsatsız olarak yapılan otopark çatısının fırtınada uçması

5. Zamanla Oluşan Aşınma, Bozulma ve Eskime

Sigorta poliçeleri, kullanım sonucu zamanla oluşan zararları değil; ani ve beklenmeyen olayları kapsar. Aksi takdirde her bakım gideri sigorta şirketlerine yüklenirdi.

Teminat Dışı Örnekler:

• Çatının zamanla su sızdırması
• Yangın merdivenlerinin paslanması
• Dış cephe boyasının dökülmesi

Bunlar “doğal yıpranma” olarak tanımlanır ve teminat dışıdır.

6. Savaş Gibi Olağanüstü Durumlar

Site ve apartman ortak alan sigortaları; savaş, işgal, isyan, ayaklanma gibi olayları ödemez.

7. Doğal Afet Teminatlarının Poliçeye Eklenmemesi

Bazı sigorta şirketlerinde deprem, sel, dolu, yer kayması gibi afetler otomatik olarak poliçede yer almaz. Bunlar ek teminat olarak alınmadıysa, zarar ödenmez.

Örnek:

• Deprem sonucu çatıda oluşan hasar
• Dolu nedeniyle cam kırılması
• Şiddetli yağmurda bahçeyi su basması

Tavsiye: Türkiye’nin deprem ve sel kuşağında olduğu unutulmamalı, mutlaka bu teminatlar dahil edilmelidir.

8. Gelir Kaybı ve Dolaylı Zararlar

Poliçede açıkça belirtilmediği sürece aşağıdaki maddeler ödenmez:

• Site kafeteryasının kapanmasından doğan gelir kaybı
• Sosyal tesisin geçici olarak kullanılamaması
• Yönetici ofisinin dışarıdan kiralanması nedeniyle doğan ekstra kira bedeli

9. Üçüncü Şahıslar İçin Alınmamış Sorumluluk Teminatları

Siteye gelen bir misafir veya görevlinin ortak alanda kaza geçirmesi hâlinde, poliçede “3. Şahıs Mali Mesuliyet Teminatı” yoksa hiçbir ödeme yapılmaz.

Örnek:

• Ziyaretçi otoparkta düşerek ayağını kırar → Sigorta ödeme yapmaz.
• Kargo görevlisi asansörde sıkışır → Asansör sorumluluk teminatı yoksa, hasar teminat dışıdır.

Bu tür teminatlar yöneticinin, hatta maliklerin sorumluluğunu azaltır. Kesinlikle ihmal edilmemelidir.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Yaptırırken İstenen Bilgiler

1. Sigortalı Site / Apartman Bilgileri

• Site / Apartman Adı
• Vergi Numarası
• Riziko Adresi

2. Bina Fiziksel Özellikleri

• Kaç Bina / Blok
• Her Binanın Kat Sayısı
• Bina İnşa Yılı
• Çatı Yapım Şekli
• Ortak Alan Toplam m²
• Dış Kapı Şekli

3. Asansör ve Teknik Sistemler

• Asansör Sayısı
• Kapasite (Kaç kişilik)
• Asansör Markası / Modeli
• Asansör Durak Sayısı

4. Güvenlik ve Yangın Önlemleri

• Giriş Güvenlik Var mı? Kapı Şekli / Marka / Model
• Yangın Alarmı Var mı? Adet / Marka
• Duman Algılama Sistemi: Adet / Marka
• Yangın Tüpü: Adet
• Yangın Su Dolabı: Adet
• Sprinkler Sistem: Adet / Marka

5. Elektronik ve Kamera Sistemleri

• Kamera Sayısı / Marka / Model
• Elektronik Cihazlar Toplam Bedeli (TL)

6. Mekanik Sistemler

• Hidrofor: Marka / Model / Adet
• Jeneratör: Marka / Model / Adet
• Merkezi Isıtma Sistemi: Kazan Marka / Model / Adet
• Atık Su Kuyusu: Marka / Model / Adet

7. Ortak Kullanım Alanları

• Çocuk Parkı: Neler Var?
• Havuz: Adet / Motor Sayısı / Marka / Model
• Spor Salonu: Var mı? Alet Listesi
• Spor Aletleri: Marka / Model
• Otopark: Var mı? Araç Sayısı
• Duvarlar: Yükseklik ve m²
• Dekorasyon: Var mı? (ışıklandırma, kamelya vb.)
• Makine Listesi

8. Değer Tespiti ve Bedeller (TL)

• Ortak Alan Bedeli
• Çatı Bedeli
• Ek Bina Bedeli (Varsa)
• Duvar Bedeli
• Dekorasyon Bedeli
• Demirbaş Bedeli
• Elektronik Cihaz Bedeli
• Makine ve Bozulma Bedeli
• Emtea (malzeme/stok) Bedeli
• Cam Bedeli
• Şahıslara Verilecek Zarar Bedeli (Mali Sorumluluk)
• Çalışan Sayısı / İşveren Mali Sorumluluk Bedeli

9. Ek Bina Bilgileri (Varsa)

• Ek Bina Sayısı
• Ek Bina Alanı (m²)

10. Deprem Teminatı Muafiyet Oranları

• Bina Teminatı Muafiyet Oranı (%2 / %5 / %10)
• Muhteviyat (içerik) Teminatı Muafiyet Oranı (%2 / %5 / %10)

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Fiyatlar Neye Göre Belirlenir?

Günümüzde apartmanlar ve siteler, sadece yaşam alanları değil, aynı zamanda yönetilmesi gereken büyük ölçekli yapılardır. Bu yapılarda, ortak kullanılan alanların (asansör, otopark, çatı, sosyal alanlar vb.) güvence altına alınması büyük önem taşır. İşte bu güvenceyi sağlayan site ve apartman ortak alan sigortası, doğru ve kapsamlı şekilde düzenlendiğinde bina yönetimlerinin büyük mali yüklerden korunmasını sağlar.

Peki, site ortak alan sigortasının fiyatı neye göre belirlenir? Hangi kriterler prim tutarını doğrudan etkiler? Tüm bu soruların yanıtlarını bu yazıda bulacaksınız.

1. Sigortalanacak Alanların Özellikleri

·       Toplam m² (Metrekare) Alan

• Sigortalanacak ortak alanın büyüklüğü en temel fiyat kriterlerinden biridir.
• Ne kadar büyük alan, o kadar yüksek risk ve dolayısıyla daha yüksek prim demektir.
• Kaç Blok ve Kaç Kat?
• Blok sayısı arttıkça risk dağılımı büyür.
• Yüksek katlı binalar, özellikle yangın ve asansör kazaları açısından daha riskli kabul edilir.

2. Yapının Fiziksel Durumu

·       Bina İnşa Yılı ve Yapı Tarzı

• Eski binalar, özellikle 20 yıldan büyük yapılar, risk açısından daha yüksek değerlendirilir.
• Betonarme mi, çelik mi, karma yapı mı? Bu yapı tarzları da fiyatı etkiler.

·       Çatı Yapısı ve Malzemesi

• Ahşap çatı, yangın riski nedeniyle yüksek primli olabilir.
• Betonarme çatı sistemleri ise daha güvenli kabul edilir.

3. Mevcut Sistem ve Donanımlar

·       Asansör Sayısı ve Durumu

• Asansör sayısı, kapasitesi ve modeli prim hesaplamasını etkiler.
• Yeni ve düzenli bakımı yapılan asansörler için daha düşük prim uygulanabilir.

·       Jeneratör, Hidrofor, Merkezi Isıtma Sistemi

• Tüm bu mekanik donanımlar riskli alanlara girer.
• Markası, modeli, bakım geçmişi ve servis sözleşmeleri değerlendirilir.

4. Güvenlik ve Yangın Sistemleri

·       Yangın Alarmı, Sprinkler, Yangın Tüpleri

• Ne kadar çok yangın önleyici ekipman varsa, risk o kadar düşer ve fiyat olumlu etkilenir.

·       Kamera ve Güvenlik Sistemleri

• Güvenlik kamerası, giriş bariyerleri, kartlı geçiş sistemleri gibi donanımlar sigorta şirketleri için pozitif risktir.
• Risk azaldıkça prim düşer.

5. Ortak Kullanım Alanları

• Yüzme havuzu, spor salonu, çocuk parkı, otopark gibi sosyal alanların varlığı primleri artırabilir çünkü kullanım yoğunluğu arttıkça sorumluluk da artar.
• Bu alanlarda üçüncü şahısların zarar görme ihtimali varsa, şahıs mali sorumluluk teminatı da fiyatı etkileyen önemli bir faktördür.

6. İstenen Teminat Tutarları

·       Sigorta Bedelleri (Teminat Limitleri)

• Sigortalanan her bir kalem (çatı, duvar, cam, dekorasyon, demirbaş, elektronik cihaz, vb.) için istenen teminat miktarı, toplam primi doğrudan belirler. Örneğin, 1 milyon TL teminat isteyen bir site ile 500 bin TL teminat isteyen bir site farklı prim öder.

7. Lokasyon (Bölge Riski)

• Deprem bölgesinde mi?
• Sel-su baskınına açık bir lokasyon mu?

Bu gibi faktörler, özellikle deprem, sel gibi teminatlar dahil edildiğinde önemli fiyat farklılıkları yaratır.

8. Geçmiş Hasar Kaydı

• Daha önce hasar bildirimi yapılmış sitelerde fiyat daha yüksek olabilir.
• Sigorta şirketleri için hasar sıklığı ve ödeme geçmişi önemli bir risk analiz verisidir.

9. Deprem Muafiyet Oranı

• Deprem teminatı alınırken seçilen muafiyet oranı da fiyatı etkiler:
• %2 muafiyet → Düşük risk, yüksek prim
• %10 muafiyet → Yüksek risk, daha düşük prim

‍10. Site Yönetimi ve İşveren Durumu

• Eğer sitede kadrolu çalışanlar varsa (temizlik, güvenlik, teknik personel), işveren mali sorumluluk sigortası da poliçeye dahil edilir.
• Bu da toplam prim üzerinde etkili olur.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Güvenlik Önlemleri Nelerdir?

Günümüzde toplu yaşam alanlarının sayısı hızla artıyor. Apartmanlar, siteler, rezidanslar… Hepsi belirli bir sistemle yönetiliyor ve bu alanlarda yaşayan yüzlerce insanın güvenliği, konforu ve maddi varlığı site yönetimlerinin sorumluluğunda. İşte bu sorumluluğun temel parçalarından biri de site ve apartman ortak alan sigortasıdır.

Ancak bu sigorta, sadece bir poliçeyle tamamlanmaz. Gerçekten işe yaraması ve tam koruma sağlaması için, beraberinde alınması gereken bir dizi güvenlik önlemi de vardır. Ayrıca bu önlemleri almanız olası bir hasarda zararınızın tam ödenmesinde de büyük önem taşır. Peki bu önlemler nelerdir? Gelin birlikte detaylandıralım.

1. Güvenlik Sistemlerinin Varlığı ve Etkinliği

Kamera Sistemleri

• Tüm ortak alanların (giriş-çıkış, otopark, asansör önü, bahçe, sosyal alanlar) kamera ile izlenmesi gerekir.
• Kamera kayıtları en az 30 gün süreyle saklanmalıdır.

Sigorta şirketleri, kayıt alınmayan veya arızalı sistemleri riskli görür ve bu durumlar hasar tazminatında sorun yaratabilir.

Kartlı Geçiş veya Şifreli Giriş Sistemleri

• Yalnızca yetkili kişilerin ortak alanlara erişebilmesi büyük önem taşır.
• Giriş kontrollerinin elektronik sistemle yapılması, olası hırsızlık ve sabotaj riskini azaltır.

2. Yangın Güvenliği

Yangın Alarm ve Dedektör Sistemleri

• Ortak kullanım alanlarında duman ve ısıya duyarlı alarm sistemleri kurulmalıdır.
• Bu sistemlerin periyodik testleri ve bakımları belgelenmelidir.

Yangın Söndürme Ekipmanları

• Her kata uygun sayıda yangın tüpü ve yangın dolabı yerleştirilmelidir.
• Sprinkler sistemleri varsa mutlaka çalışır durumda olmalı, düzenli kontrol edilmelidir.

Yangın Merdiveni ve Acil Çıkışlar

• Yangın merdivenlerinin kilitli olmaması, engellenmemesi gerekir.
• Tüm çıkış noktalarının ışıklı yönlendirme tabelaları ile belirtilmiş olması şarttır.

3. Mekanik ve Elektrik Sistemlerinin Kontrolü

Asansör Güvenliği

• Asansörlerin yıllık muayeneleri yapılmalı, ilgili raporlar sigorta başvurusuna eklenmelidir.
• Yetkili firmayla bakım sözleşmesi bulunmalıdır.
• Kırmızı veya sarı etiketli asansörler sigorta kapsamı dışında kalabilir.

Jeneratör ve Hidrofor Sistemleri

• Tüm teknik cihazların bakım protokolleri düzenli olarak belgelenmelidir.
• Aksi takdirde bu sistemlerden kaynaklı arızalarda hasar ödemesi yapılmayabilir.

4. Fiziksel Önlemler

Çevre Duvarları ve Bariyer Sistemleri

• Dışarıdan gelen müdahaleleri engellemek için yeterli yükseklikte duvar ya da tel çitler olmalıdır.
• Otopark ve bahçeye girişlerde kapan (road blocker), bariyer veya güvenlik görevlisi tercih edilmelidir.

Cam Yüzeyler ve Kırılabilir Alanlar

• Geniş cam yüzeylerde kırılmaz cam, emniyet filmi gibi eklemeler yapılabilir.
• Bu tür alanlar sigorta şirketleri tarafından genellikle “yüksek riskli bölge” olarak değerlendirilir.

5. Belgeli ve Belgelendirilmiş Önlemler

Periyodik Bakım ve Kontrol Belgeleri

• Asansör, yangın sistemleri, elektrik panoları, kazan dairesi gibi sistemlerin düzenli kontrolü belgelenmelidir.

Profesyonel Sözleşmeli Firmalarla Çalışmak

• Teknik sistemler için dış hizmet alınması durumunda, sözleşmeli firmanın yetkinliği ve TSE belgeleri aranmalıdır.

6. 3. Şahıslara Karşı Alınan Önlemler

• Site içinde yaşayanlar dışındaki kişilerin (kargo görevlileri, ziyaretçiler, çocuklar vb.) zarar görmesi hâlinde şahıs mali sorumluluk sigortası devreye girer.
• Ancak bu sigortanın aktif olabilmesi için;
  • Uyarı levhaları,
  • Alan sınırlayıcılar,
  • Tehlike bildiren işaretler gibi önlemler alınmış olmalıdır.

Aksi halde yönetim ihmali gerekçesiyle tazminat ödenmeyebilir.

7. Güvenlik Önlemlerinin Sigorta Fiyatlarına Etkisi

Daha fazla ve belgelenmiş güvenlik önlemi, sigorta şirketleri için riski azaltır. Bu da:

• Daha düşük prim,
• Daha geniş teminat,
• Hasar anında daha hızlı ödeme anlamına gelir.

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası ile Konut Sigortasının Karşılaştırması

Özellik	Site Ortak Alan Sigortası	Konut Sigortası
Kim Yaptırır?	Site / Apartman yöneticisi	Ev sahibi ya da kiracı
Kimi Kapsar?	Ortak alanları ve ortak ekipmanları	Kişisel daireyi ve içindeki eşyaları
Teminat Alanı	Ortak kullanım alanları (çatı, otopark, vb.)	Dairenin içi, eşyalar, cihazlar
Sigorta Bedelinin Hesabı	Yapının tamamı ve ekipmanlara göre	Evin değeri ve eşya değerine göre
Zorunluluk Durumu	Zorunlu değil, ancak tavsiye edilir	Zorunlu değil (Zorunlu Deprem Hariç)
Ödeme Şekli	Yönetim öder, aidata yansıtılabilir	Bireysel ödeme
Hasar Durumunda Ödeme	Yönetim üzerinden yapılır	Sigortalı kişiyle direkt iletişim kurulabilir

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasının Avantajları Nelerdir?

Apartman ve site yaşamı günümüzde giderek yaygınlaşıyor. Bu yaşam alanlarında asansör, otopark, çatı, bahçe, su deposu, jeneratör gibi birçok ortak kullanım alanı ve ekipman bulunuyor. Tüm bu alanlarda oluşabilecek risklere karşı önlem için site ve apartman ortak alan sigortası yaptırabilirsiniz. Bu sigorta türü, bina yönetimlerinin ve kat maliklerinin maddi kayıplar yaşamaması için en etkili çözümlerden biridir.

Peki, site ve apartman ortak alan sigortasının avantajları nelerdir?

1. Ortak Alanları Maddi Güvence Altına Alır: Asansör arızası, yangın, su baskını, çatı uçması gibi olaylarda ortaya çıkabilecek yüksek maliyetleri sigorta karşılar. Böylece kat maliklerine ek mali yük binmez.

2. Kat Maliklerini Ortak Sorumluluktan Korur: Ortak alanlarda oluşan hasarlardan tüm daire sahipleri sorumludur. Sigorta sayesinde bu sorumluluk paylaşılır ve tek bir daire sahibi mağdur olmaz.

3. Yönetimin Yasal ve Etik Sorumluluğunu Hafifletir: Site yöneticileri, binayı güvenli şekilde idare etmekle yükümlüdür. Ortak alan sigortası yaptırmak, bu sorumluluğu yerine getirmenin en doğru yoludur.

4. Asansör ve Teknik Ekipmanları Güvence Altına Alır: Asansör, jeneratör, hidrofor gibi cihazlar arıza yaptığında ya da hasar gördüğünde, onarım veya değişim masrafını sigorta karşılar.

5. Üçüncü Şahıs Zararlarını Teminat Altına Alır: Sitenize gelen bir misafir ya da kargo görevlisi, ortak alanda zarar görürse, 3. şahıs mali sorumluluk teminatı sayesinde hem hukuki hem maddi riskler ortadan kalkar.

6. Bina İmajını Güçlendirir: Sigortalı bir bina, daha profesyonel ve bilinçli yönetildiği algısını oluşturur.
Bu da kiracılar ve yatırımcılar açısından değer artırıcı bir faktördür.

7. Beklenmedik Giderlere Karşı Bütçeyi Korur: Bütçenizi önceden belirleyebilir, hasar olduğunda aidat artışı yapmadan maliyeti sigorta ile karşılayabilirsiniz.

 

Site Ortak Alan Sigortasında Sıkça Sorulan Sorular (Güncel 2025 Rehberi)

 

1. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Nedir?

Apartman veya sitelerde ortak kullanımda olan tüm alanların yangın, sel, hırsızlık gibi risklere karşı güvence altına alındığı sigorta türüdür.

2. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasından Kimler Yararlanabilir?

Kat malikleri, bina yönetimi ve ortak alanları kullanan tüm sakinler dolaylı olarak faydalanır. Poliçe ise genellikle yönetim tarafından düzenlenir.

3. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Neleri Kapsar?

Asansör, merdiven boşlukları, otopark, jeneratör, hidrofor, sosyal tesisler, çatı, dış cephe, kamera ve yangın sistemleri gibi alan ve ekipmanları kapsar.

4. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Ne İşe Yarar?

Olası hasarlarda (yangın, patlama, su baskını, ekipman arızası gibi) oluşacak maliyetleri karşılar, bina bütçesini korur, yöneticileri ve maliklerin sorumluluğunu azaltır.

5. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Nasıl Yapılır?

Bina ile ilgili teknik bilgiler, teminat istekleri ve değerleme bilgileriyle birlikte alanında uzman bir sigorta danışmanına başvurularak poliçe düzenlenir.

6. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Sadece Asansör Sigortalanabilir Mi?
   Hayır, sadece asansörü bu poliçeyle sigorta ettiremezsiniz. Site ve apartman ortak alan sigortası paket bir sigorta olup tüm ortak alanları sigortanıza dahil ettirmeniz şartıyla asansörünüzü de sigorta ettirebilirsiniz.
7. Neden Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Yaptırmalıyım?

Çünkü ortak alanlardaki zararlar tüm daire sahiplerinin ortak borcudur. Sigorta ile bu maliyet tek seferde karşılanır ve aidatlara ek yük binmez.

8. İşyeri Kiracısının Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Yaptırma Zorunluluğu Var mı?

Hayır, ortak alan sigortası bina yönetiminin sorumluluğundadır. Ancak işyeri özel alan için ayrıca kendine işyeri sigortası yaptırmalıdır.

9. Site veya Apartman Altında İşyerim Var Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasına Dahil Miyim?

Evet işyeriniz site veya apartmana dahil olduğu için site ve apartman ortak alan sigortasına da dahilsiniz.

10. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Yaptırmak İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

Aşağıdaki bilgilerin detaylarıyla sigortacınıza bildirilmesi gerekmektedir.

• Sigortalanacak site ya da apartman bilgileri (site adı, vergi no vb.)
• Binanın fiziksel özellikleri (bina inşa yılı, toplam kat sayısı, ortak alan m² vb.)
• Asansör ve teknik sistemler (asansör sayısı, kapasitesi, durak sayısı vb.)
• Güvenlik ve yangın önlemleri (yangın alarmı, yangın tüpü, duman algılama sistemi vb.
• Elektronik ve kamera sistemleri (kamera var mı? Elektronik cihaz bedelleri ne kadar?)
• Mekanik Sistemler (hidrofor, jeneratör, merkezi ısıtma sistemi vb.)
• Ortak kullanım alanları (otopark, havuz, duvarlar vb.)
• Ortak alandaki kıymetlerin bedelleri (dekorasyon, makineler, camlar, çatı bedeli vb.)
• Varsa ek bina bilgileri
• Muafiyet oranları (%2 / %5 / %10)

11. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasını Kim Öder?

Bina yönetimi tarafından ödenir. Ancak bu tutar yıllık aidata eşit oranlı veya metrekare bazında dağıtılarak maliklerden tahsil edilir.

12. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasını Kiracı Öder mi?

Hayır, kiracılar sigorta yükümlüsü değildir. Ancak bazı yönetim planlarında kiracıya yansıtılabilir. Bu uygulama binadan binaya değişiklik gösterebilir.

13. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Fiyatları Ne Kadar?

Binanın yaşı, büyüklüğü, ekipmanlar, teminat limiti ve risk profiline göre değişir. 2025 itibariyle poliçeler yıllık 3.000 TL – 500.000 TL arasında değişebilmektedir. Bu tutarlar apartmanın ya da sitenin büyüklüğüne göre büyük oranda değişiklik göstermektedir.

14. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Zorunlu mu?

Kanunen zorunlu değildir. Ancak profesyonel yönetimler ve kat maliklerinin ortak kararıyla çoğu sitede yaptırılması bir standart haline gelmiştir.

15. Apartman Binalarının Site ve Apartman Ortak Alanlarında Kullanıma Ayrılan Alanlar Nelerdir?

Asansörler, merdivenler ve merdiven boşlukları, koridorlar ve sahanlıklar, çatılar, bahçe ve peyzaj alanları, otoparklar, spor alanları, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları ve süs havuzları, güvenlik kulübesi / kamera sistemleri, jeneratör ve su depoları, yangın merdivenleri ve yangın söndürme sistemleri, elektrik panoları, su tesisatları, pis su tesisatı, toplantı salonları / sosyal tesisler, kazan dairesi / ısı merkezi, depo ve sığınaklar, çöp toplama alanları, teras ve açık oturma alanları ortak alan olarak sayılır.

16. Site ve Apartman Ortak Alanlarında Kullanıma Ayrılan Alanlar Nelerdir?

Asansörler, merdivenler ve merdiven boşlukları, koridorlar ve sahanlıklar, çatılar, bahçe ve peyzaj alanları, otoparklar, spor alanları, çocuk oyun alanları, yüzme havuzları ve süs havuzları, güvenlik kulübesi / kamera sistemleri, jeneratör ve su depoları, yangın merdivenleri ve yangın söndürme sistemleri, elektrik panoları, su tesisatları, pis su tesisatı, toplantı salonları / sosyal tesisler, kazan dairesi / ısı merkezi, depo ve sığınaklar, çöp toplama alanları, teras ve açık oturma alanları ortak alan olarak sayılır.

17. Ortak Alan Sigortasında Hangi Teminatlar Verilir?

Yangın, yıldırım, infilak (patlama), duman, deprem, enkaz kaldırma masrafları, hırsızlık, sel ve su baskını, grev, lokavt, kargaşalık, halk hareketleri, kötü niyetli hareketler ve terör, dolu, fırtına ve kar ağırlığı, kara – hava – deniz taşıtları çarpması, yer kayması, dahili su hasarları, cam kırılması, yangın mali mesuliyet (komşuluk – kiracı), 3. şahıs mali sorumluluk, işveren mali mesuliyet, asansör kazanları sorumluluğu, elektronik cihaz sigortası, makine kırılması teminatı, emniyet-i suistimal, sosyal tesis sorumluluğu, kira kaybı/kullanım kaybı, izolasyon eksikliği nedeniyle su hasarı, yangın sonrası taşınma ve geçici ikamet, hukuksal koruma teminatları verilir.

18. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Üçüncü Şahıs Sorumluluk Teminatı Nedir?

Site sakinleri, misafirler veya çalışanların ortak alanlarda uğrayacağı kazalardan doğan tazminat sorumluluğunu öder.

19. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Asansör Sorumluluk Teminatı Ne Sağlar?

Asansörde yaşanabilecek kazalarda site yönetiminin hukuki sorumluluğunu karşılar.

20. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında İşveren Mali Sorumluluk Teminatı Neyi Kapsar?

Bina yönetiminin istihdam ettiği çalışanların,(temizlik görevlisi, bahçıvan, güvenlik personeli gibi) iş sırasında yaşayacağı her türlü iş kazası sonucu aşağıdaki durumlar karşılanır.

• Mahkeme tarafından hükmedilecek tazminatları
• Tedavi giderlerini
• Avukatlık ve dava masraflarını

21. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Cam Kırılması Teminatı Var mı?

Evet cam kırılması teminatı var. Ortak alanlardaki sabit camların (giriş, merdiven, sosyal tesis camları vb.) kırılması sonucu oluşan zararları öder.

22. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Elektronik Cihaz Teminatı Neyi Kapsar?

Ortak kullanımda olan kamera sistemleri, turnike, bariyer, jeneratör, yangın alarm sistemleri gibi sabit elektronik cihazların arıza ve hasarlarına karşı güvence sağlar.

23. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Deprem Teminatı Var mı?

Deprem teminatı isteğe bağlıdır. Poliçeye dahil edilmesi durumunda muafiyet oranı (%2-%10) seçilerek prim belirlenir.

24. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortası Ne Kadar Süreyle Geçerlidir?

Poliçeler 1 yıl süreli olarak düzenlenir. Her yıl yeniletmenizi tavsiye ederiz.

25. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Hasar Durumunda Ne Yapılır?

Yönetim sigortayı yaptırdığı acenteye başvurur, eksper atanır, zarar tespit edilir ve sigorta şirketi poliçede yazan teminat ve bedeller doğrultusunda ödeme yapar.

26. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasının Süresi Bitince Ne Olur?

Sigorta süresi dolduğunda yenilenmezse hasar oluşması durumunda sigorta geçersiz olur. Bu nedenle site ve apartman ortak alan sigortasının düzenli olarak her yıl yenilenmesi gerekmektedir.

27. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Hangi Belgeler Poliçeye Eklenmelidir?

Asansör bakım raporu, yangın tüpü dolum evrakları, teknik cihaz listesi, bina yapı ruhsatı gibi belgeler gerekebilir.

28. Ortak Alanlar Sigortalanmazsa Ne Olur?

Ortak alanlarda oluşacak yangın, sel veya arıza gibi durumlarda tüm maliyet kat maliklerine paylaştırılır. Bu durum hukuki ve maddi tartışmalara neden olabilir.

29. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Aynı Anda Tüm Bloklara Yaptırabilir miyim?

Evet yaptırabilirsiniz. Bu sigorta tüm blokları kapsayan tek bir poliçe olarak düzenlenir ve adı bu sebeple site ortak alan sigortasıdır.

30. Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasında Hangi Bilgilerle Teklif Alabilirim?

Aşağıdaki bilgilerle teklif alabilirsiniz;

• Sigortalanacak site ya da apartman bilgileri (site adı, vergi no vb.)
• Binanın fiziksel özellikleri (bina inşa yılı, toplam kat sayısı, ortak alan m² vb.)
• Asansör ve teknik sistemler (asansör sayısı, kapasitesi, durak sayısı vb.)
• Güvenlik ve yangın önlemleri (yangın alarmı, yangın tüpü, duman algılama sistemi vb.
• Elektronik ve kamera sistemleri (kamera var mı? Elektronik cihaz bedelleri ne kadar?)
• Mekanik Sistemler (hidrofor, jeneratör, merkezi ısıtma sistemi vb.)
• Ortak kullanım alanları (otopark, havuz, duvarlar vb.)
• Ortak alandaki kıymetlerin bedelleri (dekorasyon, makineler, camlar, çatı bedeli vb.)
• Varsa ek bina bilgileri
• Muafiyet oranları (%2 / %5 / %10)

 

Site ve Apartman Ortak Alan Sigortasını Neden Ay-Yıldız Sigorta’dan Yaptırmalısınız?

Apartman veya site yöneticisi misiniz? Ortak alanlarınızın güvenliği sizin sorumluluğunuzda mı? O halde doğru yerdesiniz! Ay-Yıldız Sigorta, site ve apartman ortak alan sigortası konusunda hem uzmanlığı hem de çözüm odaklı yaklaşımıyla yanınızda.

1. Uzman Danışmanlık ve Birebir İlgilenme

Her apartman ve sitenin yapısı, risk profili ve ihtiyaçları farklıdır. Ay-Yıldız Sigorta olarak biz, standart bir poliçe sunmak yerine sitenizi inceleyip en doğru teminatları belirleyerek size özel bir sigorta planı oluşturuyoruz.

2. Zengin Teminat Seçenekleri

Yangın, su baskını, asansör kazaları, üçüncü şahıslara verilebilecek zararlar, işveren mali sorumluluk, hırsızlık, emniyeti suistimal ve hukuksal koruma gibi birçok teminatı barındıran kapsamlı poliçelerle, tüm riskleri güvence altına alıyoruz.

3. Hızlı ve Etkili Hasar Yönetimi

Hasar anında destek alabilmek, sigortanın en önemli unsurlarından biridir. Ay-Yıldız Sigorta olarak, hasar anında 7/24 ulaşılabilir müşteri destek hattımız ve deneyimli hasar ekibimizle süreci sizin adınıza yönetiyor, mağduriyetinizi en aza indiriyoruz.

4. Uygun Fiyat, Geniş Kapsam

Geniş teminatlara rağmen, sigorta primlerini bütçenize uygun hale getiriyoruz. Farklı sigorta şirketlerinden aldığımız teklifleri karşılaştırarak en avantajlı fiyat-performans oranını size sunuyoruz.

5. Türkiye’nin Güçlü Sigorta Şirketleriyle İş Ortaklığı

Türkiye’nin ve dünyanın önde gelen sigorta şirketleriyle iş ortaklığı yaparak hem uygun fiyat hem güvenilir teminatlar sunuyoruz.

6. Yönetim Planına Uygun Sigorta Çözümleri

Kat Mülkiyeti Kanunu ve apartman/site yönetim planına uygun olarak hazırladığımız poliçeler sayesinde yöneticiler için hem hukuki hem de operasyonel anlamda kolaylık sağlıyoruz.

7. Yöneticiler İçin Risk Azaltımı ve Güvence

Yöneticiler, olası bir kaza veya ihmal sonucu sorumlu tutulabilir. Ay-Yıldız Sigorta, yöneticilerin yasal sorumluluğunu da göz önünde bulundurarak poliçeye komşuluk ve yangın mali mesuliyet gibi koruyucu teminatlar ekler.

8. Kolay Erişim ve Online Teklif Sistemi

Poliçe işlemleriniz için ofisimize gelmenize gerek yok! İster telefonla, ister whatsapp üzerinden bize ulaşarak hızlıca teklif alabilir, aynı gün içinde işlemlerinizi başlatabilirsiniz.

📌 Daha fazla bilgi almak ve sigorta yaptırmak için Ayyıldız Sigorta İletişim Sayfası adresini ziyaret edebilir ya da 0216 306 32 00 numaralı telefondan bize ulaşabilirsiniz.

**Bu blog yazısı 19.06.2025 tarihinde yazılmış olup 2025 yılı içerik ve teminatlarına göre hazırlanmıştır.**